ΕΝΙΑΙΟΣ ΦΟΡΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (ΕΝ.Φ.Ι.Α)
Υπολογισμός Κύριου και Συμπληρωματικού Φόρου Ακινήτων
Με το νόμο 4223/13 που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ. Α’/1287/31-12-2013 αντικαθίστανται οι φόροι Ε.Ε.Τ.Η.Δ.Ε , Ε.Ε.Τ.Ε(χαράτσια για ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα της Δ.Ε.Η ) και Φ.Α.Π, με τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝ.Φ.Ι.Α) κύριο και συμπληρωματικό. Επειδή πιστεύω ότι η πλειονότητα των συναδέλφων διαθέτουν κάποιο ακίνητο (κατοικία, κατάστημα, οικόπεδο ….), θα προσπαθήσω με το κείμενό μου να είμαι ωφέλιμος και χρήσιμος αναλύοντας τον τρόπο υπολογισμού (και παραδείγματα) του φόρου που θα πληρώσουμε το 2014:
A’ Υπολογισμός κύριου Φόρου για τα Κτίσματα.
Σύμφωνα με το νέο νόμο ο υπολογισμός του φόρου ΕΝ.Φ.Ι.Α γίνεται με διάφορα κριτήρια και συντελεστές που κυρίως είναι :
1)Βασικός φόρος ανά φορολογική ζώνη
2) Επιφάνεια ανά τ.μ.
3) Τιμή ζώνης
4)Συντελεστής παλαιότητας
5) Συντελεστής Ορόφου
6) Συντελεστής Μονοκατοικίας
7) Συντελεστής Πρόσοψης
8) Συντελεστής Ημιτελών Κτισμάτων
9) Συντελεστής Βοηθητικών Χώρων.
1.-Βασικός φόρος ανά φορολογική ζώνη
Ο βασικός φόρος ανά φορολογική ζώνη δίδεται από τον πίνακα -1- και οι φορολογικές ζώνες είναι από -1- έως -12-
Πίνακας -1-
Τιμή ζώνης ευρώ/τ.μ Φορ/κη Ζώνη Βασικός Φόρος (Β.Φ) ευρώ /τ.μ.
. 0 - 500 1 2,00
. 501 - 750 2 2,80
. 751 - 1.000 3 2,90
. 1.001 - 1.500 4 3,70
. 1.501 - 2.000 5 4,50
. 2.001 - 2.500 6 6,00
. 2.501 - 3.000 7 7,60
. 3.001 - 3.500 8 9,20
. 3.501 - 4.000 9 9,50
. 4.001 - 4.500 10 11,10
. 4.501 - 5.000 11 11,30
. 5.001 και άνω 12 13,00
2. Συντελεστής Παλαιότητας Κτίσματος (Σ.Π.Κ)
Ο συντελεστής αυτός εξαρτάται από το έτος έκδοσης της οικοδομικής άδειας και υπολογίζεται από τον πίνακα -2-
Πίνακας -2-
Παλαιότητα Συντελεστής Παλαιότητας Κτίσματος (Σ.Π.Κ)
. Μέχρι και 4 έτη 1,25
. 5 έως και 9 έτη 1.20
. 10 έως και 14 1,15
. 15 έως και 19 1,10
. 20 έως και 25 1,05
. 26 και άνω 1,00
. Κτήρια προ του 1930 0,80
. Άνω των 100 ετών 0,60
3.Συντελεστής Ορόφου (Σ.Ο).
Ο συντελεστής ορόφου δίδεται από τον πίνακα -3-, προκειμένου για μεζονέτες λαμβάνεται υπόψη ο υψηλότερος όροφος.
Πίνακας -3-
Όροφος Συντελεστής Ορόφου (Σ.Ο)
. Υπόγειο 0,98
. Ισόγειο και 1Ος 1,00
. 2ος και 3ος 1,01
. 4ος και 5ος 1,02
. 6ος και άνω 1,03
4. Συντελεστής Μονοκατοικίας (Σ.Μ)
Για όλες τις μονοκατοικίες εφαρμόζεται ο συντελεστής 1,02
5.Συντεστής Πρόσοψης (Σ.Π)
Ο συντελεστής πρόσοψης δίδεται στο πίνακα -4-.
Πίνακας -4-
Αριθμός Πρόσοψης Συντελεστής Πρόσοψης (Σ.Π)
. -0- 1,00
. -1- 1,01
. -2- 1,02
6. Συντελεστής Βοηθητικών Χώρων ( Σ.Β.Χ).
Ο συντελεστής βοηθητικών χώρων (αποθήκες, χώροι στάθμευσης, κ.λ.π) είναι 0,1.
7. Συντελεστής Ημιτελών Κτισμάτων (Σ.Η.Κ).
Με την εφαρμογή του νέου νόμου , ως ημιτελή χαρακτηρίζονται τα κτίσματα ανεξάρτητα από το στάδιο κατασκευής τους , αυτά τα οποία δεν έχουν ποτέ ηλεκτροδοτηθεί ή τροφοδοτούνται με εργοταξιακό ρεύμα και είναι κενά. Ο συντελεστής αυτός είναι 0,40 για όλες τις περιπτώσεις. Ο τύπος που μας δίδει το κύριο φόρο κτισμάτων είναι :
Κύριος Φόρος =(Επιφάνεια σε τ.μ) χ ( Β.Φ) χ ( Σ.Π.Κ) χ (Σ.Ο ή Σ.Μ) χ(Σ.Π) χ(Σ.Β.Χ) χ(Σ.Η.Κ)
Οι συντελεστές του τύπου εφαρμόζονται κατά περίπτωση.
Παράδειγμα : Διαμέρισμα 15 ετών, στο τρίτο όροφο, με μια(1) πρόσοψη , 100 τ.μ , σε περιοχή με τιμή ζώνης 1.100 το τ.μ ο κύριος φόρος θα είναι:
Φόρος Κτίσματος=(Επιφ.σε τ.μ)χ(Β.Φ)χ(Σ.Π.Κ)χ(Σ.Ο)χ(Σ.Π) =100χ3,70χ1,10χ1,01χ1,01=415,18
Β. Υπολογισμός Κύριου Φόρου για Οικόπεδα
Ο φόρος αυτός δεν επιβαλλόταν ως αυτοτελής φόρος στα οικόπεδα αλλά συμπεριλαμβανόταν εν μέρει στο Φ.Α.Π που επιβαλλόταν στο σύνολο της ακίνητης περιουσίας . Για τον υπολογισμό αυτού του νέου φόρου θα πρέπει πρώτιστα να γνωρίζουμε την τιμή ζώνης που ανήκει το ακίνητο και το συντελεστή δόμησης. Με αυτά τα στοιχεία και με σχετικούς πίνακες της εφορίας προσδιορίζεται η αντικειμενική αξία του οικοπέδου, με βάση αυτή υπολογίζουμε την Μοναδιαία Αξία ανά τ.μ. Μοναδιαία Αξία του οικοπέδου ανά τ.μ είναι ο λόγος της αντικειμενικής αξίας προς τη συνολική επιφάνεια αυτού. Παράδειγμα , Οικόπεδο αντικειμενικής αξίας 100.000,00 ευρώ και επιφάνειας 1.000 τ.μ έχει μοναδιαία αξία 100.000,00/ 1.000=100,00 ευρώ /τ.μ. Τα οικόπεδα βάση της μοναδιαίας αξίας εντάσσονται σε 25 φορολογικές ζώνες από τις οποίες προσδιορίζεται βάση του πίνακα -5- ο συντελεστής φόρου σε ευρώ ανά τ.μ. αναγκαίος για τον υπολογισμό του φόρου οικοπέδου.
Μοναδιαία Αξία (ευρώ /τ.μ) Φορ/κη Ζώνη Συντελεστής Φόρου
. 0,01 - 2,00 -1- 0,003
. 2,01 - 4,00 -2- 0,006
. 4,01 - 6,00 -3- 0,010
. 6,01 - 10,00 -4- 0,015
. 10,01 - 14,00 -5- 0,023
. 14,01 - 20,00 -6- 0,030
. 20.01 - 50,00 -7- 0,060
. 50,01 - 75,00 -8- 0,120
. 75,01 - 100,00 -9- 0,150
. 100,01 - 150,00 -10- 0,200
. 150,01 - 200,00 -11- 0,300
. 200,01 - 300,00 -12- 0,450
. 300,01 - 400,00 -13- 0,600
. 400,01 - 500,00 -14- 0,800
. 500,01 - 600,00 -15- 1,000
. 600,01 - 700,00 -16- 1,300
. 700,01 - 800,00 -17- 1,500
. 800,01 - 900,00 -18- 1,700
. 900,01 - 1.000,00 -19- 1,900
. 1.000,01 - 1.500,00 -20- 2,500
. 1.500,01 - 2.000,00 -21- 3,000
. 2.000,01 - 3.000,00 -22- 4,000
. 3.000,01 - 4.000,00 -23- 6,000
. 4.000,01 - 5.000,00 -24- 7,500
. 5.000,01 και άνω -25- 9,000
Ο προσδιορισμός του κύριου φόρου του οικοπέδου γίνεται πολλαπλασιάζοντας την επιφάνειά του επί τον συντελεστή φόρου. Παράδειγμα, να προσδιοριστεί ο κύριος φόρος οικοπέδου επιφάνειας 500 τ,μ και αντικειμενικής αξίας 100.000,00 ευρώ. Κατά πρώτον υπολογίζουμε τη μοναδιαία αξία του ήτοι 100.000,00/ 500= 200,00 ευρώ /τ.μ. Με βάση τη μοναδιαία αξία και τον πίνακα -5- το οικόπεδο ανήκει στη Φορ/κή Ζώνη -11- και έχει Συντελεστή Φόρου 0,300 ευρώ /τ.μ . Ο κύριος φόρος λοιπόν θα είναι 500 χ 0,300=150,00 ευρώ ετησίως.
Γ” ΣΥΜΠΛΗΡΩΜΑΤΙΚΟΣ ΦΟΡΟΣ.
Με το νόμο 4223/13 ένα νέο χαράτσι, συμπληρωματικός φόρος, επιβάλλεται στα ακίνητα. Ο φόρος αυτός επιβάλλεται στα φυσικά πρόσωπα, που έχουν έκαστος στη κατοχή του ακίνητη περιουσία αξίας πάνω από 300.000,00 ευρώ. Για το ζευγάρι το ποσό που δεν πληρώνεται φόρος ανέρχεται στο ποσό των 600.000,00 ευρώ. Ο συμπληρωματικός φόρος επιβάλλεται με βάση συγκεκριμένη φορολογική κλίμακα με συντελεστές από 0,0% έως 1,0% όπως φαίνεται στο πίνακα -6-.
Πίνακας -6- Κλιμάκια- Συντελεστές Συμπληρωματικού Φόρου
Κλιμάκιο σε ευρώ Συντελεστές
. 00,01 - 300.000,00 0,0%
. 300.000,00 - 400.000,00 0,1%
. 400.000,01 - 500.000,00 0,2%
. 500.000,01 - 600.000,00 0,3%
. 600,000,01 - 700.000,00 0,6%
. 700.000,01 - 800.000,00 0,7%
. 800.000,01 - 900.000,00 0,8%
. 900.000,01 - 1.000.000,00 0,9%
. υπερβάλλον 1,0%
Παράδειγμα , φυσικό πρόσωπο με ατομική ακίνητη περιουσία αξίας 450.000,00 ευρώ θα πληρώσει συμπληρωματικό φόρο:
. – 400.000,00 – 300.000,00= 100.000,00 χ 0,1%=100.00 ευρώ
. – 450.000,00 – 400.000,00= 50.000,00 χ 0,2%=100,00 ευρώ
Σύνολο συμπληρωματικού φόρου 100,00 +100,00= 200,00 ευρώ ετησίως.
Ο νέος νόμος για τα ακίνητα έδωσε τη χαριστική βολή στους μισθωτούς και συνταξιούχους , έβαλε την ταφόπλακα στην ακίνητη περιουσία και έδωσε την ευκαιρία στους ¨μαυραγορίτες¨ της Ευρώπης να αγοράσουν το ¨εξοχικό¨ του έλληνα σε εξευτελιστικές τιμές. Ενδεικτικά αναφέρω ότι τα έσοδα του κράτους από τους φόρους ακίνητης περιουσίας προ των Μνημονίων ήταν περίπου 400 εκατ. ευρώ και σήμερα με το Ν.4223/13 φόρος ΕΝ.Φ.Ι.Α υπολογίζεται ότι θα ξεπεράσουν τα 3.200 εκατ. ευρώ, οι φόροι στα ακίνητα οκταπλασιάστηκαν όταν τα εισοδήματα των πολιτών μειώθηκαν στο 50%.
Καλό κουράγιο όπως μας εύχονται οι εταίροι μας της Ε.Ε και όποιος αντέξει.
Ιωάννης Αβραμίδης
Σμχος ε.α